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李龙龙律师 李龙龙律师,执业于广东广信君达律师事务所。国家司法部注册律师,中华全国律师协会会员,广州市律师协会会员。以“律师之业,行仁义之德,事辛苦之力,求法律之公”为执业理念,办理过大量的民事纠纷经济案件和刑事辩护案件,尤其擅... 详细>>

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律师姓名:李龙龙律师

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成功案例

民事执行异议案件

委托人王某在申请法院对被执行人杨某名下的房子进行强制执行时,案外人陈某向法院提出了执行异议,主张被执行的房子系其所有,王某无权申请法院强制执行。

律师在开庭时提出如下答辩意见:

一、房产证号为xxxx号的房产(以下称“涉案房产”)的所有权归属于被执行人杨某夫妇,被执行人杨某夫妇作为共同债务人,在债务人拒不履行生效判决确定的义务后,李某作为债权人,有权依法申请对涉案房产进行查封、拍卖,以维护自身的合法权益.

二、法院查封、扣押、冻结涉案房产的行为符合法律规定,陈某提出的执行异议没有法律和事实依据.
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》(以下简称《查封规定》)第十七条明确规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。”由此可知,对已出售给第三人的未过户房屋不得查封、扣押、冻结的条件有四:1、第三人已经支付全部价款;2、第三人已占有该不动产;3、未办理产权过户登记;4、第三人对未办理产权过户登记无过错。同时满足上述四个条件,人民法院才不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结,反之,有任意一个以上条件未满足,则人民法院可以查封、扣押、冻结。
而综合陈某提交的上述材料可以说明:
1、陈某未支付全部房款;
2、陈某实际占有涉案房屋是在法院查封该房屋之后,且其对法院采取的财产保全措施并未提出任何异议;
3、陈某对未办理产权过户登记存在过错,且因自身原因造成了自身损失的扩大。
因此,1、陈某未支付全部房屋价款;2、陈某在涉案房产被查封后才实际入住并占有涉案房产;3、涉案房产未办理产权过户登记;4、陈某对未办理产权过户登记存在过错。在此情况下,根据《查封规定》法院对涉案房产进行查封、扣押、冻结符合法律法规的规定。

三、法院强制执行涉案房产的行为符合法律规定,陈某提出的执行异议没有法律和事实依据
《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下称《执行规定》)第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持: (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同; (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。也就是说,陈某的执行异议成立需要同时满足上述四个条件,缺一不可,否则人民法院可以依李某的申请强制执行涉案房产。
根据陈某提供的证据材料及上述第二部分的论述可知:1、陈某是在涉案房产被查封后才实际入住并占有涉案房产;2、陈某未支付全部房屋价款,亦未将房屋剩余价款按照人民法院的要求交付执行;3、陈某对未办理产权过户登记存在过错。在陈某的执行异议不能同时满足《执行规定》第二十八条的四个条件的情况下,其异议不能成立,法院可以对涉案房产进行强制执行。
综上,李某认为,贵院对涉案房产的查封行为及强制执行行为完全符合法律的规定,陈某的执行异议没有法律和事实依据,请求贵院依法驳回陈某的异议,依法对涉案房屋进行强制执行,以维护法律的尊严,维护李某的合法权益。
最终,法院采纳了律师的代理意见,使得房子能继续进行执行。



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