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李龙龙律师 李龙龙律师,执业于广东广信君达律师事务所。国家司法部注册律师,中华全国律师协会会员,广州市律师协会会员。以“律师之业,行仁义之德,事辛苦之力,求法律之公”为执业理念,办理过大量的民事纠纷经济案件和刑事辩护案件,尤其擅... 详细>>

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房产纠纷

一、二手房价倒挂 上海二手房降价潮恐更盛

随着沪上新房不断打折的出现,二手房市场也没有逃脱这波降价潮。不仅如此,沪上二手房价格高于新房的现象又开始频频出现。分析人士指出,一手房出现大范围打折促销,也同时增加了二手房的价格压力。汉宇地产市场部最新数据显示,7月份各类型商品住宅二手房总成交为8493套,环比6月份减少27%、同比萎缩30%。7月份的成交数量虽然比市场人士预测的高出5%,但低迷的状况依然非常严重。特别是5年之内的次新房,从5月初的3656套到月底2820套,7月份又下滑到2095套,累计大幅萎缩43%。

由于近期很多板块的一手房都出现了明显的价格松动,一、二手房价格倒挂的现象逐渐蔓延。在对一手房有强烈价格下降预期的大市场背景下,目前相对于一手房价格已经偏高的次新二手房更不为市场认可,这是次新房成交迅速下滑的主要原因。6月份表现抢眼的老公寓、老公房市场也未逃脱市场低迷的厄运。7月份,老公房类住宅环比萎缩27%,与次新房、别墅类高端住宅产品呈现出一样程度的低迷。可以说7月的二手楼市泥沙俱下,没有一种细分的住宅类型产品被目前的市场所认可。

然而,在这样的情况下,市场却依然有部分二手房价格明显高于一手房。而这是上海楼市近些年来长期投资过热的后果:很多楼盘有大量投资房存在,这些房源多是在高位买入,所以房主不愿意压价销售,因此挂牌价格甚至超过一手房。事实上,一、二手房价格倒挂现象也只可能出现在这些积压楼盘中,而老公房则基本不会出现这一现象。

业内人士认为,今年一手房市场的价格回调,是一个理性的回归,使房价回落到一个合理的范围内。市场化自动调节的效果开始显现,部分二手房不顾市场需求不肯降价,只能是有价无市。倒挂多在外围地区信义房屋分析人士进一步指出,这类倒挂情况大多出现在上海的\"外围\"区域,诸如宝山、浦东三林、闵行七宝等地区。这些地区由于在2007年涨幅过快过大,大部分涨幅在30%-50%左右,有的甚至更高,目前出现价格回调实属价格的理性回归。相比这些区域,沪上传统中高档房集中区域暂无一、二手房价倒挂现象。信义房屋分析人士认为,沪上中高档住宅集中区域向来是土地稀缺地区,中高档楼市抗压性明显较其他物业强。中高端房产的投资者一般实力都比较雄厚,而许多境外的大投资者都在押宝人民币升值,去年的几次加息以后他们对人民币升值的预期更加强烈。对这类群体而言,一方面中低档房产的品质不是很高,未来几年供应量继续加大,而中高档房产其地段优势明显,基本上没有替代产品。另一方面,从土地市场来看,市中心鲜有土地推出,未来市中心的高档房产供应将变得非常稀缺。对于后市走向,汉宇地产研究部认为,在一手房度日如年的7月淡季,二手房市场同样承载着市场观望、成交低迷的辛酸痛苦。虽然楼市成交低迷对多数小业主的资金链影响并不大,同时小业主也未必像大开发商那样能及时地获取权威、全面的信息,及时地作出判断。但拥有出售物业的房东们也少了开发商很多诸如价格联盟、前期业主安抚等顾虑。一旦降价成为共识,在二手房市场的降价浪潮会比一手房更加猛烈。


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